Je suis conseiller en gestion de patrimoine et je constate que le patrimoine des Français reste largement investi en immobilier. Dans cet environnement, la pierre-papier s’avère être un produit éminemment intéressant pour des investisseurs à la fiscalité élevée.
Ce que dit la loi
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Leur objectif est d’acquérir des biens immobiliers pour les louer.
L’immobilier reste, envers et contre tout, le socle du patrimoine des Français. En ce sens, le recours aux SCPI dans leur épargne financière, paraît tout à fait légitime. Et pourtant, les dernières réformes fiscales ne bénéficiant pas à l’immobilier, loin s’en faut, on peut légitimement se demander, pour des investisseurs à la fiscalité élevée, possédant déjà de l’immobilier et redevables ou potentiellement redevables de l’IFI, si la SCPI reste un placement pertinent pour leur profil.
Après avoir redéfini les SCPI et avoir rappelé leurs avantages dans la gestion de patrimoine, nous verrons que la SCPI reste un produit éminemment intéressant pour les clients patrimoniaux, mais tout dépend de leur mode d’acquisition.
Définition et fonctionnement des SCPI
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Leur objectif est d’acquérir des biens immobiliers pour les louer.
Les procédures et le fonctionnement des SCPI sont régulés et encadrés par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Celle-ci s’assure que les sociétés de gestion qui possèdent les biens immobiliers respectent un certain nombre de règles en matière de gestion, d’investissements ou de distribution des parts et de loyers.
La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, de distribuer les revenus aux associés. La SCPI de rendement acquiert des immeubles professionnels habituellement peu accessibles aux particuliers en direct.
Acquérir les SCPI à crédit : effet de levier et déduction des intérêts d’emprunt.
Comme dans une acquisition immobilière faite en directe, l’endettement provoque un effet d’enrichissement démultiplicateur, ce mécanisme étant encore plus intéressant quand les taux d’intérêts sont faibles, comme c’est le cas aujourd’hui. L’avantage d’utiliser sa capacité d’endettement pour l’acquisition de SCPI plutôt que d’immobilier en direct résulte de la nature même de la SCPI, et de son effet de mutualisation du risque. En effet, les investisseurs oublient trop souvent que l’effet de levier peut également jouer dans l’autre sens, car si les vacances locatives se multiplient et que le prix du bien immobilier acquis à crédit baisse, l’investisseur peut potentiellement se retrouver dans une situation bien compliquée ; cela s’est un peu perdu de vue sur un marché où les prix ont progressé de 125% sur les appartements en France ces 20 dernières années… mais rien ne garantit que la progression se poursuive. Dans une SCPI, les revenus sont beaucoup plus stables car issus de sources très nombreuses, et les locataires sont parfois des grands groupes avec une qualité de signature incontestable, et le parc immobilier porte sur un grand nombre de biens, les évolutions des prix sont donc potentiellement mutualisés.
Il paraît donc légitime et potentiellement moins risqué de faire jouer son levier d’endettement pour acquérir un patrimoine via des SCPI.
L’autre avantage de recourir au crédit pour faire l’acquisition de parts de SCPI réside dans la déduction des intérêts d’emprunt. En effet, les revenus fonciers sont fortement fiscalisés, dans le sens où ils sont soumis au taux marginal d’imposition du foyer fiscal qui les perçoit, mais aussi aux prélèvements sociaux. En considérant alors un foyer fiscal dans une tranche marginale à 30%, avec des prélèvements sociaux à 10,4% après CSG déductible, chaque euro de revenu foncier « coûte » donc plus de 40 centimes d’impôts… Tout l’intérêt du recours au crédit est ici, puisque par exemple, si nos investisseurs obtiennent un crédit de 100 000€ à un taux de 2% sur 15 ans pour investir dans des SCPI, ils auront, la première année, 2000€ d’intérêts d’emprunt à déduire des revenus générés, donc, 808€ de fiscalité « économisée » par rapport à une acquisition sans financement. Si nos investisseurs sont dans une tranche marginale d’imposition supérieure, que leur capacité d’épargne et de contrat à proposer en nantissement est cohérente, un financement dit « in fine » pourra même s’envisager.
L’autre intérêt fiscal du recours au crédit est relatif à l’IFI qui peut concerner nos investisseurs, puisque le passif consistant dans le capital restant dû du crédit finançant cette acquisition sera un passif déductible de l’actif taxable à l’IFI.
Le recours au crédit permet donc à l’acquisition de parts de SCPI d’être une stratégie patrimoniale très pertinente, notamment dans le cas d’investisseurs ayant aujourd’hui une fiscalité plutôt élevée, et souhaitant « épargner » pour bénéficier de revenus complémentaires à terme.
Renoncer temporairement à l’usufruit des SCPI, un mécanisme pertinent et avantageux
Par un procédé un peu différent, la finalité reste la même que l’acquisition à crédit, et cette stratégie consistant à n’acquérir que la nue-propriété des parts de SCPI va concerner les investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais cherchant à obtenir un revenu à terme.
Le procédé est un peu plus « souple » dans la mesure où il ne nécessite pas nécessairement le recours au crédit.
Le bénéfice de l’effet de levier est ici permis par la « décote » sur le prix d’achat dont bénéficie l’acquéreur de la nue-propriété des parts, contrepartie de son acceptation contractuelle d’absence de revenus durant la période définie. A titre indicatif, la valeur « nue-propriété » pour un démembrement de 5 ans est en général autour de 80% de la valeur pleine propriété des parts, et d’un peu moins de 70% pour une durée de 10 ans.
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire des parts, et en perçoit le revenu.
Si on schématise le montage sur 5 ans, notre investisseur a investi 80 000€ lui permettant de bénéficier de 100 000€ de parts de SCPI au terme. Pendant cette période, il n’a donc dû acquitter aucune fiscalité, ni sur le revenu, ni sur l’IFI. Au terme, il bénéficie de la totalité des loyers sur 100 000€. Sur une hypothèse de rendement de 5%, son renoncement au loyer pendant une période pendant laquelle il n’en avait a priori pas besoin, lui permet d’obtenir un revenu ensuite de plus de 6% par rapport au capital investi.
Une belle façon de bonifier son capital pour obtenir un revenu plus conséquent à terme.
Nos conseils pratiques
D’autres montages incluant les SCPI sont possibles, nous n’avons évoqué ici que 2 stratégies parmi tant possibles et personnalisable selon vos besoins et situations. L’analyse détaillée de votre patrimoine, de votre fiscalité et de vos projets sont toujours au cœur de l’accompagnement et du conseil que nous nous proposons de vous apporter.
